Co warto wiedzieć o ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. z 2017 r. poz. 1529) - najczęstsze pytania

Jakie są kryteria pierwszeństwa zawarcia umowy najmu?

Uwagi:

  1. stosowanie kryteriów pierwszeństwa zawarcia umowy najmu nie narusza prawa wynajmującego do zawierania umów najmu wyłącznie z osobami ubiegającymi się o najem dającymi rękojmię terminowego uiszczania świadczeń pieniężnych wynikających z zawartych umów najmu (art. 56 ust. 1 ustawy);
  2. kryteria pierwszeństwa zawarcia umowy najmu stosuje się, w przypadku gdy liczba osób fizycznych ubiegających się o zawarcie umowy najmu mieszkania utworzonego w wyniku inwestycji mieszkaniowej realizowanej na nieruchomości przekazanej z Krajowego Zasobu Nieruchomości, zwanych dalej „osobami ubiegającymi się o najem”, będzie przekraczała liczbę mieszkań na wynajem, jakie mają zostać utworzone w ramach tej inwestycji (art. 53 ust. 2 ustawy);
  3. przy określaniu kryteriów pierwszeństwa zawarcia umowy najmu zapewnia się pierwszeństwo w zawarciu umowy najmu:
    1. w pierwszej kolejności osobom które w przeszłości posiadały prawo własności do domu jednorodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lecz wskutek działania żywiołu lub katastrofy budowlanej utraciły ten dom lub mieszkanie;
    2. w drugiej kolejności osobom które są właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości obejmującej budynek mieszkalny lub budynek o funkcji mieszanej, obejmującej funkcję mieszkaniową, która podlegała lub podlega wywłaszczeniu, a także gdy członkiem gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem jest osoba będąca właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości obejmującej budynek mieszkalny lub budynek o funkcji mieszanej, obejmującej funkcję mieszkaniową, która podlegała lub podlega wywłaszczeniu;

Kryteriami pierwszeństwa zawarcia umowy najmu są:

  1. członkowie gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem osiągają względnie niższe dochody;
  2. członkiem gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem jest co najmniej jedno dziecko legitymujące się orzeczeniem o umiarkowanym lub znacznym stopniu niepełnosprawności określonym w przepisach ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2046 i 1948 oraz z 2017 r. poz. 777, 935 i 1428);
  3. członkiem gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem jest co najmniej jedno dziecko;
  4. żaden członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem nie posiada oraz w przeszłości nie posiadał prawa własności do domu jednorodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz nie jest właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden samodzielny lokal mieszkalny;
  5. osoba ubiegająca się o najem lub członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem zmienia miejsce zamieszkania w celu podjęcia pracy lub nauki poza miejscem obecnego zamieszkania;
  6. osoba ubiegająca się o najem lub członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem wcześniej złożył wniosek o zawarcie umowy najmu mieszkania w tej samej miejscowości, jednak nie zawarł umowy najmu z powodu większej liczby osób ubiegających się o najem niż liczba dostępnych mieszkań;
  7. osoba ubiegająca się o najem lub członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem ma status repatrianta;
  8. osoba ubiegająca się o najem ukończyła 65 rok życia;
  9. osoba ubiegająca się o najem legitymuje się orzeczeniem o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności określonym w przepisach ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych;
  10. osoba ubiegająca się o najem posiada Kartę Polaka, o której mowa w ustawie z dnia 7 września 2007 r. o Karcie Polaka (Dz. U. z 2017 r. poz. 1459);
  11. osoba ubiegająca się o najem w przeszłości posiadała prawo własności do domu jednorodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lecz wskutek działania żywiołu lub katastrofy budowlanej utraciła ten dom lub mieszkanie;
  12. osoba ubiegająca się o najem lub członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości obejmującej budynek mieszkalny lub budynek o funkcji mieszanej, obejmującej funkcję mieszkaniową, która podlegała lub podlega wywłaszczeniu (art. 56 ust. 3 ustawy).

Kto określa kryteria pierwszeństwa, które będą miały zastosowanie przy danej inwestycji mieszkaniowej?

Spośród kryteriów, o których mowa w art. 56 ust. 3 ustawy, kryteria pierwszeństwa zawarcia umowy najmu, które będą miały zastosowanie przy danej inwestycji mieszkaniowej wskazuje Prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości biorąc pod uwagę opinię właściwej miejscowo rady gminy w zakresie potrzeb mieszkaniowych, o ile została ona wydana, ograniczenia techniczne oraz uwarunkowania wynikające z lokalizacji inwestycji (art. 56 ust. 5 ustawy).

Czy możliwość zawarcia umowy najmu z opcją o czynszu normowanym związana z prawem najemcy do nabycia prawa własności mieszkania dotyczy wszystkich mieszkań realizowanych przez operatorów mieszkaniowych?

Tak, Możliwość zawarcia umów najmu z opcją dotyczy wszystkich mieszkań przeznaczonych na wynajem realizowanych przez operatorów mieszkaniowych na zasadach określonych ustawą (art. 73 ust. 2 ustawy).

Kto może być najemcą?

Najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna (art. 73 ust. 3 ustawy).

Czy będąc najemcą mogę podnajmować mieszkanie?

Nie, najemca nie może podnajmować mieszkania, chyba, że podnajem dotyczy osoby, wobec której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym (art. 73 ust. 4 i 5 ustawy).

Gdzie uzyskam informacje o inwestycjach mieszkaniowych i możliwości zawarcia umowy najmu?

Operator mieszkaniowy, nie później niż 14 dni od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, ma obowiązek upowszechniać informacje o możliwości zawarcia umów najmu z opcją oraz umów najmu bez opcji przez ogłoszenie o naborze najemców zamieszczone:

  1. w Biuletynie Informacji Publicznej Krajowego Zasobu Nieruchomości;
  2. w miejscu powszechnie dostępnym w siedzibie operatora mieszkaniowego,
  3. obok tablicy informacyjnej zamieszczonej na terenie budowy,
  4. w prasie lokalnej,
  5. w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości;
  6. ogłoszenie na stronach internetowych oraz Biuletynie Informacji Publicznej właściwej miejscowo gminy (art. 74 ust. 1 ustawy).

Ogłoszenie o naborze najemców zawiera:

  1. dane dotyczące operatora mieszkaniowego;
  2. nazwę i adres inwestycji mieszkaniowej;
  3. informacje o terminie rozpoczęcia oraz zakończenia robót budowlanych;
  4. informacje o liczbie mieszkań na wynajem, z podziałem na ich powierzchnię oraz liczbę pokoi;
  5. informacje o liczbie mieszkań na wynajem, z podziałem na ich powierzchnię oraz liczbę pokoi, które są dostosowane do potrzeb osób o ograniczonej możliwości poruszania się lub osób niewidomych lub niedowidzących, głuchych lub niedosłyszących;
  6. informację o maksymalnej wysokości czynszu normowanego za 1 m2;
  7. informację o maksymalnej wysokości czynszu normowanego za 1 m2 związanego z prawem najemcy do nabycia prawa własności mieszkania;
  8. informację, że w przypadku, gdy liczba wniosków o najem przekracza liczbę mieszkań, których dotyczy ogłoszenie, decyduje kolejność wpływu wniosków, które nie wymagają uzupełnienia;
  9. informacje o stosowanych kryteriach pierwszeństwa;
  10. warunki rozwiązania umowy najmu;
  11. termin składania dokumentów;
  12. informację o tym, że dokumenty składa się do KZN (art. 75 ust. 1 ustawy).

Gdzie znajdę druk wniosku o zawarcie umowy najmu?

Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, wzór wniosku o najem, uwzględniający możliwość określenia pierwszeństwa w wyborze lokali, wzór oświadczenia o rękojmi terminowego uiszczania należności pieniężnych wynikających z umowy najmu, w celu zapewnienia kompletności i jednolitości przekazywanych informacji (art. 75 ust. 7 ustawy).

Jakie niezbędne dokumenty należy przedłożyć?

Osoba ubiegająca się o najem składa:

  1. wniosek o najem, który winien zawierać wskazanie, czy osoba ubiegająca się o najem chce zawrzeć umowę najmu bez opcji, czy umowę najmu z opcją;
  2. oświadczenie o rękojmi terminowego uiszczania należności pieniężnych wynikających z umowy najmu;
  3. oświadczenie o adresie do korespondencji;
  4. kopie dokumentów potwierdzających spełnianie przesłanek umożliwiających skorzystanie z kryterium pierwszeństwa oraz oświadczenie o wyrażeniu zgody na przetwarzanie danych osobowych w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia kontroli przez Prezesa KZN, jeżeli zamierza skorzystać z kryteriów pierwszeństwa (art. 75 ust. 3, 4, 5 ustawy).

Jaki jest termin na złożenie dokumentów?

Termin do składania dokumentów zostanie określony w ogłoszeniu o naborze na najemcę, przy czym nie może on być krótszy niż 60 dni od dnia opublikowania tego ogłoszenia w Biuletynie Informacji Publicznej Krajowego Zasobu Nieruchomości (art. 75 ust. 6 ustawy).

Do kogo należy kierować wniosek o najem?

Wniosek o najem wraz z niezbędnymi dokumentami należy kierować do Krajowego Zasobu Nieruchomości (art. 75 ust. 1 pkt 12 ustawy).

Jaka będzie wysokość czynszu?

Czynsz najmu bez opcji oraz czynsz najmu z opcją i wysokość comiesięcznej raty za cenę mieszkania, przy założeniu 30-letniego terminu spłat, w mieszkaniach zrealizowanych przez operatorów mieszkaniowych nie może przekraczać, w skali miesiąca, kwot określanych dla 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania corocznie do dnia 31 marca, w drodze rozporządzenia Rady Ministrów (art. 82 ust. 1 i 2 ustawy).

Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określa, nie rzadziej niż raz na 3 lata, w drodze rozporządzenia, maksymalne stawki opłaty eksploatacyjnej, biorąc pod uwagę lokalizację inwestycji mieszkaniowej, w szczególności różnicując wysokość opłaty dla m.st. Warszawy, miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, gmin posiadających wspólną granicę z takimi miastami, gmin tworzących obszar metropolitalny, gmin znajdujących się w granicach miejskiego obszaru funkcjonalnego ośrodka wojewódzkiego oraz faktyczne aktualne koszty eksploatacji i remontów oraz zarządu nieruchomością wspólną (art. 82 ust. 7 ustawy).

Operator mieszkaniowy przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej z tytułu najmu, oprócz czynszu normowanego oraz opłaty eksploatacyjnej, może pobierać wyłącznie opłaty od niego niezależne, którymi są wyłącznie opłaty za dostawę do mieszkania energii, gazu, wody, odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 83 ust. 3 i 4 ustawy).

Najemca, który zawarł umowę najmu z opcją, jest obowiązany do zapłaty:

  1. czynszu normowanego;
  2. opłaty eksploatacyjnej;
  3. ceny mieszkania płatnej w comiesięcznych ratach;
  4. opłat niezależnych od operatora mieszkaniowego (art. 85 ust. 7 ustawy).

Najemca, który zawarł umowę najmu bez opcji, jest obowiązany do zapłaty:

  1. czynszu normowanego;
  2. opłaty eksploatacyjnej;
  3. opłat niezależnych od operatora mieszkaniowego (art. 87 ust. 2 ustawy).
Autor: Marcin Karpiński
Data utworzenia: 21.08.2017
Ostatnia aktualizacja: Barbara Pietrzyk
Data aktualizacji: 23.08.2017 - 10:08